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五年了,海南业委会从困局当中突围了没有?

发布日期:2022-03-18 16:44    点击次数:133

不知道大家有没有注意到,每年冬季来临的时候,海南总会掀起一波菜价高的讨论热潮。笔者虽不是房叔,但在好几个业主群看到相关话题的激烈讨论。大概,久居此地的业主对菜价问题熟视无睹,处于温水煮青蛙的状态。相反,随着新居民(候鸟)前来过冬,他们在对比当中产生心理落差,于是摆在眼前的一系列问题就浮出水面。

大量新居民涌入,带给城市不一样的活力。同样,因为他们的到来或离去,也给城市管理带来诸多难题,例如海南小区业主自治,也成为最棘手的问题之一。

2015年12月,南海网报道,海口市“双创”工作领导小组第15次全体会议目标,2017年海口全市成立业主委员会(以下简称:业委会)的小区要达到80%以上,尽快研究出台适合海口的小区物业管理办法。

掷地有声,音犹在耳。

2018年6月,海南省业主委员会协会成立;2019年8月,海口市业主委员会协会正式揭牌。根据协会统计官方数据,截至2019年4月份,海口市共有2868个小区,已成立业主委员会的386个,占全市小区总数比例为13.5%。2020年1月,全省4246个住宅小区中,已有3293个引入物业管理,已成立业主委员会600个。不管怎么算,这比例都不足二成。而2016年媒体报道公布的统计数据,有业委会小区不到三成。

2014年前后,笔者急有关部门之所急,想他们之所想,抱着替领导分忧的精神立马在小区开展业委会成立工作。2019年,笔者所在小区业委会到期。如果从头开始,意味着推倒重来,而大多数知晓这里面付出与回报,无人再搭理这事。

一把辛酸泪,满纸荒唐言。这就是笔者今天要讨论的话题:海南业委会,这个多方受益的平台,为啥到了海南,这路就越走越窄,它的下一步突围,该从何处出发?

一个小区的业委会样本

每一个小区业主与物业或多或少存在矛盾,产生根源很简单,业主觉得花钱雇请人打理小区,而物业随意涨价,提供的服务与收费不匹配。物业也会觉得业主太难伺候,怎么服务总有人不满意。而且他们还有一种奇怪的思维错觉,在业主还没搬进来之前我就来了,凭什么要对你们言听计从?物业服务,本身就是一笔单纯的买卖合同,正是因为掺杂利益、观念、情感等因素,业主与物业的矛盾就特别难化解。

笔者新入住的小区就存在这些问题。一群血气方刚、美貌大方的业主通过吃喝玩乐聚在一起,大家拍案一致决定,成立业主委员会,小区的事情自己决断,赶走不听话的物业。过惯好日子的物业,不会坐以待毙。一场业主,物业、开发商与居委会、街道办等多方较量的拉锯战就此上演。

在艰难的成立过程中,物业不配合的地方很多,例如物业以业主隐私为由,不肯交出业主花名册给业委会筹备组。于是,大伙只能挨户敲门去做工作,让业主填写投票表,提交身份证复印件等等,为的就是达到投票规定的“双过半”(业主占总人数过半数,投票业主的专有部分占建筑物总面积过半数)。开发商也鼓动某些业主贴大字报,举报筹备组违规操作等等。居委会和街道办基本是和稀泥的角色,祈求他们简化程序,让业主代表少跑一次腿,少设置一点障碍,那是不可能的事情,他们都是按照陈年规章办事,一定要拿出一堆无效的证明,而这类证明也就是证明“我妈是我妈”。当然,偶尔遇到几个开明的“局长”,不为开发商不轨行为所动,没有从中作梗,那真是烧高香了。

小区能够成立业委会的有利条件就是入住率高,一到傍晚,小区几波广场舞轮番上阵,歌舞升平,人声鼎沸,欣欣向荣。早期,物业对业委会有所忌惮,业委会提出的种种整改要求,新增减震带,路灯等小事,基本一口都能答应,而拿回楼梯广告、路面停车收益,物业立马露出伪善的嘴脸,只能对簿公堂解决问题。

打官司的钱怎么来呢,还是靠业主捐款来启动。这种必赢的官司为业主拿回三十多万元。在分配的问题上,业主之间产生分歧,有些人认为要修路买花草装扮小区,反对者认为,此类活本身就是开发商和物业该干的事,还不如分钱算了……基本上,涉及全体业主利益,都需要过半业主同意,执行就意味收集每个人的意见。一千多户小区,凭借十多人,腿都跑断。因为意见不统一,后面的两年,三十多万元躺在账户上吃利息。

小事办好之后,物业与业委会之间的试探也结束了,物业尺度拿捏准确,业委会可操作的空间不多,业主牢骚日益增多。业委会成员也有苦难言,不拿一分钱工资,有些业主的下水道堵塞都找委员去解决。去吧,有些问题解决不了;不去吧,业主不满意,觉得委员不尽责。

业委会到期之后,银行账户也被封停,这笔资金的使用更困难了。如果业委会续期,意味着五年前走过的流程还要再走一遍。当初的热血业主,正在为换尿布、换车、换房子奔波,在繁琐的流程下得到点滴回报,公益的热情早已消褪。

治大国若烹小鲜。一个小鲜要如何掌握火候,调配油盐酱醋比例。一千户业主,几千人都有自己的理解。每个人基本上都是从自身利益出发考虑问题。治一个小区都这么难,何况是大国啊。

一个城市的业委会困境

业委会变成一个“围城”,没有成立的觉得这肯定是一个“杀手锏”,成立的觉得这是一个“鸡肋”。尽管这样,还是一堆人前赴后继走进这个“围城”。

早在2015年,住建局等部门把成立业委会摆上议程,当时业委会成立难的痛点依然没有解决:

第一、海南的房子空置率比较高。业委会必须要进行纸质投票,如果业主在外地,还需要附带各种声明,稍稍没有按照这个规章办事,有可能遭遇开发商和物业指责,付出就会前功尽弃。

第二、物业开发商为了自身利益可以不配合,业主使用的手段有限。开发商在交房的过程,按照物业管理条例,他们可以指定物业公司进行管理,等过渡期结束之后,业主可以自行聘请物业公司。业主要招聘新物业,则需要严格的招标流程,就算流程都走完了,老物业  又岂心甘情愿拱手把这一块肥肉让给别人?他们会把属于业主的一些核心资料,例如小区机房的图表,花名册视为自身财产一部分,交割不清晰都可以视为谈判的筹码,钳制后入场者,这里面就很容易产生冲突。

第三、相关法律细则的不完善,没有跟紧时代发展节奏。正是因为细则不清晰,也就意味弹性空间大,物业、开发商能够钻空子施展拳脚,而作为弱小个体业主想有所为,举步维艰,遇到争议,就陷入双方内耗之中,作为业主来说,这些都伤不起。

而业委会自身的运作也存在很多问题。这个公益组织,靠一群热心人支撑。要想让他们有持续的热情,就必须有相应的收益保证,而实际上这部分费用,在海南经济特区物业管理条例当中很模糊,执行的难度系数极大。业委会操作也缺乏明确边界,执行容易走极端。也不排除一些业委会成员有小九九,提取业主维修基金,或跟物业沆瀣一气,赶走不听话的旧物业,引入一家与自身有关联的物业公司等等。一个为业主服务的公益组织,污名化就是最大丑闻。

海口新世界花园就是一个典型,换物业就陷入罗生门。2019年3月26日,召开了首次业主大会,获得“双过半”业主同意,顺利成立业主委员会并在街道办备案。随后,业委会召开第二次业主大会,以获得授权选聘新的物业公司。老物业相关人员先后做出给业委会办公室加锁、带保安上门骚扰等行为,约定交接当天,老物业与部分业主堵住小区大门不让新物业进场。一些支持老物业或对业委会不信任的业主前往街道办举报,称业主大会投票有假。区政府与街道办多次介入协调,没有达到多方满意的效果,新旧物业的冲突愈演愈烈,内耗社会资源。

细则缺少,业委会这个组织只能靠特有的人格魅力来支持业委会前进。笔者四川德阳的一个朋友,在旌湖星辰牵头成立业委会,他勤勤恳恳为小区排忧解难,赢得街坊邻里的口碑。最近他让几十户掏一万块来修补外墙,解决小区老大难的安全隐患。问及这些居民为什么能出钱,他说完全依靠自身热身公益,无私的精神等人设赢得业主的好感。

不管咋样,小区自治是未来的发展趋势,越是发达的城市,居民诉求越高。上海一万余个小区中有超90%成立了业委会,业委会成为上海居民小区管理的一支重要力量。当然,上海业委会小区高度成熟,也暴露出很多问题,例如上海部分小区专项维修资金低于30%,更有甚者,维修基金被挪作他用或者账目不清。

海南业委会协会一位专家对比北京、上海、深圳这些城市出台的规则,每一个市、区对街道办的指导细则做了明确说明,包括街道办成立专班主动指导或通过购买服务邀请专家指导业委会成立和运行等等。而海南的业委会相关指导文件,还停留在十年前,很多都过时了。

海口的小区自治化管理还有相当长的路要走。这又是一个十年没法完成的悲伤故事。

一个省份城市的探索

11月,成都市民电子投票选业委会,天府市民云新增“投票表决”功能,此举进一步提升成都市物业服务品质,“互联网+”技术解决小区居民的操心事、烦心事、揪心事成为大势所趋。

针对海南业主特性,12345+业主决策平台形式的电子投票被反复提及,这一举措被视为可以突破“候鸟”型小区成立业主委员会的瓶颈。

2019年9月7日,海口市住房和城乡建设局开始“12345+业主决策”电子投票平台试点工作,确定海岸赛拉维、海悦国际、世纪海岸、琼苑广场四个小区作为第一批试点小区。

2020年3月28日上午,海悦国际小区业主委员会成立仪式在该小区前门广场举行,成为海南省第一家全流程线上操作成立的业委会,是海南社区治理模式创新的一项实践性成果,在城乡社区治理领域具有里程碑式的意义。

世纪海岸、琼苑广场采取线上线下结合的方式,事务性投票试点已经成功。海岸赛拉维由于开发商和物业的强力破坏,目前筹备组成立后又被暂停。

2020年9月,《海口市物业管理若干规定》出台,相比原来的规定,新规定明确业主大会会议除可以采用集体讨论、书面征求意见等方式表决外,还可通过电子投票表决。12月4日,海南住房和城乡建设局发布《海口市12345 业主决策平台系统指导规则》公开征求意见通告。

最重要是细则,没有细则,执行就会存在困难。当然,上述专家表示,电子投票也并非是唯一出路,管理规范才是最好的选择。海南物业管理条例必须要与自贸港配套发展,这是当下最需要改变的。

除此之外,服务全省的海南智慧社区服务平台上线两年来,已经为200多个小区的认证表决。这些都是探索迈出的脚步。

海南业委会本身处于薄弱环节,存在的问题已经很清晰,而解决的方案也在实行中。在业委会探索方面,海南需要奋起直追的勇气,固步自封,畏首畏脚,无益于问题的解决。

海南老城有个融创美伦熙语楼盘,吸引全国住户,这里每天都在刷新入户的业主数。然而,走进小区,绿树环绕之下,总能看到业主阳台上挂着“还我会所”、“还我车位”等横幅。如今,新入住的业主又在跟开发商讨论自来水有异味等问题。一个全国排行靠前开发商,物业收费达三块多,承诺的服务与实际交付相差很大,造成业主与开发商对立局面,这应该是海南开发楼盘中存在问题比较普遍的现象。

未来的海南楼盘必然朝着配套高端,生活品质高,服务链完整等方面发展,这也意味着业主必须掏更多钱购买相关物业服务。物业费翻倍涨,服务水准打折扣,业主与开发商、物业矛盾加剧,很多人因为一套房与海南结缘,却因为居住不顺心灰意冷离去。如何留着业主,让他们安居乐业,也为海南物业、开发商博得一个美名,这些都是需要直面的问题。

这其中最重要的一环就是业主自治平台的缺失,缺乏制约强大开发商的能力。业委会平台管理得当,会成为和谐社会最重要的力量。业主是第一责任人,也是第一受益人,让业主在自己的平台上施展才能,释放热情,这样的自治平台才不会有名无实。(应剑群)



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