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中骏集团去年核心溢利34亿元增长27%“三道红线”全部达标

发布日期:2022-03-25 11:59    点击次数:168

      本报记者 王丽新

      刚刚跨入“千亿阵营”的中骏集团,面对疫情和市场不确定性的双重冲击下,交出了2020年年度大考成绩单。

      财报显示,截至2020年底,中骏集团全年合同销售达1015亿元,圆满兑现千亿级目标;营业收入到326亿元,同比增长52%;应占核心溢利34亿元,同比增长27%;全年股息每股港币29分,每股全年派息过去4年复合年均增长15%。

      中骏集团方面向《证券日报》表示,“在不确定的环境中,把握更多经营管理的确定性”,中骏集团全面落实“促销售、抓回款”策略,回款入账表现令公司债务结构得到进一步优化。对于2021年的发展目标,中骏集团管理层表示,今年销售目标定为1200亿元。

      强化低成本取地能力

      在过去的一年,中骏集团抓住了市场窗口期,通过多元化的取地能力,择机进入新的城市,获取了大量低成本的土地。

      2020年,中骏集团增购38幅土地,货值1200亿元,新增土地平均成本仅为3772元/平方米,为未来利润空间释放奠定基础,新增土储权益占比大幅增至约80%,其中23幅为支撑“一体两翼”协同战略的综合性用地,新增世界城购物中心19个,新增方隅长租公寓9个,商业性质用地面积占全部土储的比例大幅提升。

      值得关注的是,六成土地与“一体两翼”战略相关,由此可见,中骏集团业态之间的协同发展促进了其获地能力的提升。从年报数据中可看出,多元化业态帮助中骏集团更为便捷地获取到城市发展建设用地,同时中骏世界城和中骏方隅产品力也支撑了其商业租金持续增长,“两翼”战略实现了企业与城市发展双赢的局面。

      截至2020年底,中骏集团总土地储备达3768万平方米,覆盖62个城市,总货值达4000亿元,分布于62个城市,重点关注一、二线核心城市、弹性进入高潜质三、四线城市核心区域,占领市场空白点。

      对此,中骏集团主席兼行政总裁黄朝阳表示,中骏通过“一体两翼”战略(“一体”指住宅,“两翼”分别为长租公寓和购物中心)实施投资和城市、商业布局。投资时,除通过两翼勾地外,公司还会通过公开市场拿地,而公开市场的拿地需要满足三个要求,即核心城市、核心地段、核心项目,以此满足市场确定性和销售确定性,若没有勾地因素,中骏集团基本不会考虑去三、四线城市拿地。

      在勾地方面,长租公寓肯定是一线跟核心二线城市。“我们大概锁定8个城市,’北上广深’、杭州、南京、成都、武汉。”勾地重心下沉二线、三线城市,在广东、福建、浙江、江苏的百强县,也会沉淀下去。未来中骏集团买地、城市布局的转型,也会跟着这个方向。

      从区域分布来看,集团拿地重点始终关注长三角大湾区、海峡西岸经济圈、中西部地区、环渤海经济圈及粤港澳大湾区。“我们认为把区域进行整合,投资会有回旋的余地,就不会太着急,不容易犯错误;整个行政资源形成的效益,包括管理的效益也会提升。”管理层如是称。

      “三道红线”零踩线

      众所周知,进入2021年,限制开发商融资的“三道红线”或在行业全面推行,这意味着靠负债博增长的模式和时代终将宣告结束,未来强运营体系房企将有望在资本市场获得显著超额收益。

      截至2020年底,在保持稳步增长的同时,中骏集团“三道红线”均转为绿档。其中,剔除预收款后的资产负债率为68.7%,净负债率降至59.2%,现金短债比为1.3。

      “强运营为中骏集团优化债务结构提供了助力,可加快项目结转增厚净资产。”地产分析师严跃进向《证券日报》记者表示,剔除无息债的影响,自2016年以来,中骏集团的净负债率从80.2%降至59.2%,降低了21个百分点。转为“绿档”房企后,在同规模企业中可获得竞争优势,有助于规模上弯道超车。

      作为“三道红线”的另一大指标,报告期内,公司的现金及银行存款结余与短期债务的覆盖率为1.3倍,现金流得到有效改善。对此,有业内人士称,对于中骏集团来说,两翼即长租公寓和购物中心业务都是能够获取稳定现金流的渠道,预计在后地产时代将成长为公司重要盈利来源。

      对于未来发展,中骏集团管理层表示,公司将坚定执行住宅开发、商场和长租并行的一体两翼发展战略,解决获取土地的确定性及经营的确定性;通过购物中心百货化经营及数字化运营,提供租金及物管收入;商业管理及住宅物业管理业务力争在2021年分拆上市。

  (编辑 孙倩)



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